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        1. 今后要擔心的不是房價過高,而是過低,不是買不起,而是賣不出

          馮侖 原創 | 2019-02-25 13:37 | 收藏 | 投票 編輯推薦
          關鍵字:房價 

            前些天,馮叔參加亞布力中國企業家論壇年會,在「地產論壇」中,馮叔和其他幾位嘉賓一起探討了大家感興趣的話題。風馬牛的小伙伴們摘錄了馮叔的部分發言,分享給大家。

            主持人:我們這個論壇的主題是「房地產的下一個春天」。我覺得,在說「春天」的時候,要把現在是什么季節搞清楚。春天是復蘇的季節,夏天是火熱的,秋天是簫瑟的,冬天是寒冷的。我想問大家,我們現在應該是個什么季節?

            馮叔:我是比較樂觀的。我覺得一直是春天,春天是心動的季節時間。我這么認為,基于兩個原因。

            第一,我看房地產,不完全看住宅。這么多年以來,很多人一直把住宅等同于房地產。實際上,住宅只是房地產的一部分,還有非住宅的部分。現在,住宅的增速在減緩,但是非住宅這部分實際上是在上升的,剛剛開始大規模往上走。從這個角度看,我覺得現在是「房地產的春天」。

            第二個,大家仔細再琢磨一下,信心是什么意思?就是相信你自己所想。你對自己的心思、自己琢磨的事、自己的判斷、自己對未來的觀察都相信,這才會是春天。你要是不相信,你永遠都是悲觀的。

            我一直在看我們這個行業。很有意思,房地產行業在中國市場化了將近 30 年,有的企業轉型就轉了四五次。可是這個行業沒有被技術創造出新的期待。別的行業,比如說通訊,BB 機沒了、手機未來也可能沒了,但是房地產沒有出現這種事情。而且幾百年以來我們都是在固定的人造空間里造人、造車、造導彈,在固定的人造空間里生存、發展,也沒有人說我們將來會不在固定的人造空間里。

            有充分的理由相信,只要這個基本事實不改變,我們的活是永遠干不完的。只要相信這個判斷,我覺得就應該一直樂觀。這個行業不應該出現這么強烈的讓人逃離的恐懼。至于到底是蓋結婚宴會廳還是蓋殯儀館,這不重要,這都是房地產。過去兩百年中,每一個時代房地產其實都挺好。所以我說一直都在房地產的春天。

            主持人:在 2018 風馬牛年終秀里也談到了「房子還能不能買」的話題,大家都很關心房價的問題。

            馮叔:在脫口秀中,我開玩笑說,「如果是撿的錢,你可以買,要是攢的錢,就先等一等」,大概是這個意思。然后這句話就被過度地關注了。其實現在來看,我認為房價已經不是問題了。

            如果我們去看歷史資料,會發現早在 1989 年 2 月份,《人民日報》就寫了第一篇文章來談調控房價。那時候北京房價是多少錢?2500 元不到。結果大家關注了 30 年以后,北京的房價平均在 5 萬左右,人均住房面積是 35 平米左右,多數人都住進了新房。所以反過來看,如果「房價」是個問題,在 2500 塊錢的時候就該停下來。

            1949 年,城鎮人均住房面積 1.99 平方米,到改革開放前夕,人口由 4.5 億增加到 7 億,人均住房面積 1.8 平米,還下降了。那時候沒有人研究房價問題,都是配給的。

            改革開放以后,我們從人均 1.8 平米干起,到 2018 年,40 年間人口增加了 1 倍,人均面積接近 40 平米。現在人均 GDP 也過了 8000 美金了,城鎮化率過了 50%。城市的人口增速都在放緩,一些城市甚至出現了負增長,空間格局大體也都確定了。在這種情況下,住宅基本上處在一個穩定的狀態。而且二手房的交易量會越來越高,尤其是在一線城市和強二線城市。在一線城市賣出 5 套房,只有 1 套新房,其余 4 套是二手房。

            再加上人口出現了倒金字塔結構,再過幾十年,到了 90 后、00 后的爺爺奶奶都沒有了的時候,又會多出來多少房子?

            既然供給都不是問題,房價也自然就不是問題。今后要擔心的不是房價過高,而是過低,不是買不起,而是賣不出。現在房子掛出去,能賣出去嗎?都操心賣不出。所以我覺得大家不用像過去一樣關注價格問題。

            至于個人的生活,根據不同階段可以自己去規劃。比如賣掉北京一套房,小 1000 萬,到大理去,可以住別墅,手里還能有現金,可以旅游、可以投資……自己選擇就好。這么比的話,你說房價是高是低?人生的選擇已經很多樣了。所以我現在覺得房價不是問題了,市場怎么健康倒是個問題。

          個人簡介
          生于1959年。現任萬通集團董事局主席,是萬通集團董事及執行董事、北京萬通實業股份有限公司董事長、萬通國際集團高級董事。
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